전세보증금 반환보증 — 계약하고 나서 알아보면 늦습니다
전세 계약을 하고, 이사를 하고, 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 이제 안전할까요.
아닙니다.
전입신고와 확정일자는 대항력과 우선변제권을 줍니다. 경매에서 순번표를 받는 것에 가깝습니다. 내 앞에 선순위 채권이 많으면, 순번표를 들고도 한 푼 못 받습니다.
보증금을 실제로 지켜주는 건 전세보증금 반환보증 하나뿐입니다. 임대인이 못 돌려주면 보증기관이 대신 줍니다.
가장 중요한 것부터 — 순서가 틀렸습니다
대부분 이렇게 합니다.
집 계약 → 잔금 → 이사 → 전입신고 → "보증보험 들어야지" → 거절
거꾸로 해야 합니다.
집 보기 → 보증 가입 가능한 집인지 확인 → 계약 → 잔금 → 즉시 가입
보증 가입이 거절되는 집은, 보증기관이 "이 집은 보증금 떼일 위험이 크다"고 판단한 집입니다. 그 신호를 계약 전에 받을 수 있는데, 대부분 잔금을 다 치르고 나서야 확인합니다.
가입이 안 되는 매물은, 들어가면 안 되는 매물입니다. 이 한 줄이 이 글의 전부입니다.
안심전세 앱에서 공시가격과 전세보증금을 넣으면 가입 가능성을 미리 볼 수 있습니다. 계약서에 도장 찍기 전에 하세요.
왜 거절되는가
① 공시가격 126% 룰
보증기관은 집값을 시세가 아니라 공시가격 × 140%로 봅니다. 거기에 전세가율 90%를 곱합니다.
공시가격 × 1.40 × 0.90 = 공시가격의 126%
전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 안 됩니다.
공시가격 2억원인 빌라라면 약 2억 5,200만원까지만 가입됩니다. 전세가 2억 7천이면 끝입니다.
이게 깡통전세를 거르는 장치입니다. 그리고 이 룰에 걸리는 집이 바로 위험한 집입니다.
② 선순위 채권이 많다 집에 근저당이 잔뜩 잡혀 있으면 내 순위가 뒤로 밀립니다. 임차보증금 ≤ 주택가격 × 90% − 선순위채권 안에 들어와야 합니다.
③ 다가구주택의 다른 세입자들 원룸 건물처럼 세입자가 여럿인 집은, 나보다 먼저 들어온 사람들의 보증금 합계가 전부 선순위입니다. 등기부등본에는 안 나옵니다. 이게 다가구 전세의 함정입니다.
④ 위반건축물 건축물대장에 불법 증축 기록이 있으면 거절됩니다. 근린생활시설을 주거로 개조한 이른바 '근생빌라'가 대표적입니다.
⑤ 공인중개사를 통하지 않은 계약 직거래는 거절 사유가 될 수 있습니다.
기한 — 놓치면 영영 못 듭니다
이게 두 번째로 중요합니다.
잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터, 전세계약 기간의 1/2이 지나기 전
2년 계약이면 1년 안에 들어야 합니다. 1년 하고 하루가 지나면 그 계약 기간 내내 가입이 원천 차단됩니다.
"나중에 여유되면 들어야지" 하다가 기한을 넘기는 경우가 정말 많습니다. 잔금 치른 그 주에 가입하세요.
세 기관 중 어디로
| HUG | HF (전세지킴보증) | SGI | |
|---|---|---|---|
| 보증료율 | 연 0.097~0.211% | 연 0.04~0.18% | 아파트 0.229% / 기타 0.260% |
| 특징 | 가장 대중적 | 가장 저렴 | 아파트 한도 제한 없음 |
| 제약 | 심사 까다로움 | HF 전세자금보증으로 대출받은 사람만 | 비쌈 |
정리하면 이렇습니다.
- 일반 빌라·다세대 전세 → HUG. 보증료 지원까지 챙길 수 있습니다
- HF 전세자금대출을 썼다 → HF. 보증료가 절반 이하입니다
- 보증금이 큰 아파트 → SGI. 한도 제한이 없습니다
보증한도는 수도권 7억원, 지방 5억원 이하가 기준입니다.
보증료, 정부가 돌려줍니다 — 최대 40만원
이걸 모르고 그냥 내는 분이 많습니다.
국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원사업이 있습니다.
대상
- 보증금 3억원 이하 무주택 임차인
- HUG·HF·SGI 중 어디든 가입하고 보증료를 납부 완료한 사람
- 청년(만 19~39세): 연소득 5,000만원 이하
- 신혼부부(혼인신고 7년 이내): 부부합산 7,500만원 이하
- 청년 외(전 연령): 연소득 6,000만원 이하
지원액: 최대 40만원. 청년 외는 납부액의 90%까지.
신청: 정부24에서 "전세보증금 반환보증 보증료 지원" 검색, 또는 안심전세포털, 또는 관할 구청 방문.
⚠️ 연중 신청이지만 지자체 예산이 소진되면 조기 마감됩니다. 가입하고 바로 신청하세요.
⚠️ 등록임대사업자의 임대주택 거주자는 제외입니다. 등록임대사업자는 임대보증금보증 가입이 의무라서, 임대인이 그걸 안 들었다면 임대인에게 보증료를 청구할 수 있습니다.
집주인 눈치
- 집주인 동의는 필요 없습니다.
- 다만 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다.
이걸 싫어하는 집주인이 있습니다. 계약할 때 "보증보험 들지 마라"고 하는 경우도 있습니다.
그런 집주인의 집에는 들어가지 마세요. 보증금을 못 돌려줄 이유가 있다는 뜻입니다.
체크리스트
- [ ] 계약 전 안심전세 앱에서 보증 가입 가능 여부 확인
- [ ] 공시가격 × 126% ≥ 내 전세보증금인지 계산
- [ ] 등기부등본에서 선순위 근저당 확인
- [ ] 다가구라면 선순위 세입자 보증금 총액 확인 (임대인에게 요구할 수 있습니다)
- [ ] 건축물대장에서 위반건축물 여부 확인
- [ ] 잔금 후 즉시 가입 (계약기간 1/2 이전)
- [ ] 가입 후 보증료 지원 신청 (최대 40만원)
마지막으로
보증료는 보증금 2억 기준 연 20~40만원 수준입니다. 정부 지원까지 받으면 사실상 공짜에 가깝습니다.
2억을 지키는 데 드는 비용이 그 정도입니다. 안 들 이유가 없습니다.
그리고 다시 한번, 가입이 거절되는 집은 계약하지 마세요. 보증기관이 돈을 걸고 "위험하다"고 말해주는 겁니다. 세상에 그보다 정직한 신호는 없습니다.